重建之前，先看懂老屋的價值Old House Calculator — 都更・危老 分回坪數試算
建商開出的條件合不合理？輸入土地面積、容積率和房價，三分鐘算出重建後你大約能分回幾坪、值多少錢，談判前心裡先有底。
開始試算 Start 簽約前必看1拿出土地權狀
找到「面積」與「權利範圍」，就是你在整塊基地裡的份量。
2選所在地與分區
選縣市與使用分區，自動帶入容積率；不知道分區可用地址查。
3看分回與財務
每一步公式都攤開：分回坪數、成本拆解、增值多少一次看懂。
分回坪數試算
REBUILD SHARE CALCULATOR ・ 所有數字都可以改，結果即時更新
① 基地條件 整塊重建基地
📋 分區參考表：點一下自動帶入容積率
地圖上顯示全名，例如「第三種住宅區」就是「住三」。台北市依臺北市土地使用分區管制自治條例、新北市依城鄉發展局公告之各細部計畫土地使用分區管制要點逐筆核對（2026年11月），✔ 為已核對、⚠ 為待核對。新北多數地區「臨路未滿8米」容積率會打折，請先確認面前道路寬度。實際仍以都市計畫書圖與附帶條件為準。
② 分配比例 地主拿幾成
③ 我家的條件 你自己
| ① 法定容積樓地板基地 × 容積率 | – |
| ② 獎勵後容積樓地板① × 獎勵倍數 | – |
| 預估樓層獎勵後容積 ÷ 實際建蔽率約40% | – |
| ③ 可銷售總坪數② × 銷坪係數 | – |
| ④ 共同負擔比例建商成本 ÷ 總銷 | – |
| ⑤ 地主分配比例1 − ④ | – |
| ⑥ 全體地主分回③ × ⑤ | – |
| ⑦ 你的分回⑥ × 你的土地持分 ÷ 基地面積 × 樓層係數 | – |
敏感度分析：條件變動時，你能分回幾坪？
老屋地圖
OLD HOUSE MAP ・ 你家這一區，老屋和高齡人口有多少？
預設顯示「30 年以上老屋」比例，也可切換「65 歲以上人口」「老化指數」，看各縣市、鄉鎮市區的分布。老屋越多、高齡人口越多的地區，越需要考慮重建與無障礙居住。
容積率參考表（台北市）
FAR BY ZONING ・ 台北市常見住商分區（實際以都市計畫書與市府查詢為準）
| 使用分區 | 容積率 | 使用分區 | 容積率 |
|---|
看不懂地圖上的分區名稱？地圖顯示全名，對照簡稱即可：第二種住宅區＝住二、第三種住宅區＝住三、第三之一種住宅區＝住三之一、第四種住宅區＝住四、第一種商業區＝商一，以此類推。不知道分區可先到 全國土地使用分區查詢 輸入門牌。
依臺北市土地使用分區管制自治條例第10條、第25條核對（2026年11月）。加級住宅區（住二之一、住三之一等）基地臨路面寬16米以下，用回原住宅區容積率；商業區容積率不得超過面前最寬道路寬度×50%（最低300%）。
新北市與其他縣市的容積率依各都市計畫區而不同（例如同樣是「住宅區」，各區可能不同），請用下方「查詢連結」查你家的地號。
危老重建 vs 都市更新
TWO PATHS TO REBUILD
危老容積獎勵上限
基準容積最高約 1.3 倍，加上時程、規模獎勵最高到 1.4 倍。
都更容積獎勵上限
基準容積 1.5 倍；再加容積移轉，合計最高約 2 倍。
危老需全體同意
危老要所有地主都同意；都更依地區只要 1/2 到 4/5 多數同意。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 法源 | 都市危險及老舊建築物加速重建條例 | 都市更新條例 |
| 同意門檻 | 100% 所有權人同意 | 多數決（1/2～4/5，依地區不同） |
| 基地規模 | 無最小面積限制，小基地也能做 | 需符合更新單元劃定基準 |
| 容積獎勵 | 最高約基準容積 1.4 倍 | 最高基準容積 1.5 倍（加容移約 2 倍） |
| 分配方式 | 協議合建為主 | 權利變換為主，協議合建為輔 |
| 審議時間 | 較快，常見 1～2 年核准 | 較長，常見 3～5 年以上 |
| 不同意戶 | 無法強制，一戶不同意就卡住 | 可經政府協調後代為拆除 |
| 稅負 | 地價稅、房屋稅減免 | 地價稅、房屋稅減免，另有土地增值稅、契稅減徵 |
2026 年行政院已提出兩條例修正草案，包括取消危老申請期限、捐贈婚育宅可再提高容積獎勵等，仍待立法院審議，請留意最新規定。
協議合建 vs 權利變換
HOW YOUR SHARE IS DECIDED
🤝 協議合建（簽合建契約）
地主和建商直接談分配比例，例如「地主分回 55%」。條件寫在契約上，彈性大、速度快，但條件好壞全看你會不會談，糾紛也多半出在契約沒寫清楚。
適合：小基地、地主人數少、彼此信任度高。
⚖️ 權利變換（簽都更同意書）
由三家估價師評定更新前後價值，扣掉政府審核過的「共同負擔」後，依每戶權利價值比例分配。費用要經過審議，比較透明，但時間較長。
適合：地主人數多、條件難談攏、希望有政府把關。
提醒：簽合建前，可請律師評估是否約定「與權利變換結果比較、取較有利者」的保障機制。
重建流程一覽
FROM IDEA TO NEW HOME
簽約前必看 12 件事
BEFORE YOU SIGN
- 分配比例怎麼算是土地比例還是價值比例？公設、車位算不算在內？
- 車位怎麼分每戶分幾個、是否另外找補、平面還是機械車位。
- 選屋規則樓層、座向怎麼選？原住戶有沒有優先選屋權？
- 找補單價多選或少選的坪數，用什麼價格找補要先寫死。
- 租金補貼施工期間每月補貼多少、付到什麼時候、搬遷費另計嗎。
- 工期與違約金開工、完工期限，延遲交屋每天賠多少。
- 履約保證有沒有信託、續建機制，建商倒了怎麼辦。
- 建材與規格結構、耐震、建材等級要附表列明，不能只寫「同等級」。
- 稅費誰負擔土地增值稅、契稅、印花稅、代書費分別由誰付。
- 產權與貸款原有房貸怎麼處理，新屋何時能辦登記與貸款。
- 擇優條款若權利變換結果較好，可否改以較優者為準。
- 解約條件多久沒開工可以解約？已簽的同意書能不能撤回？
常見問題
FAQ
為什麼同一棟樓，每戶分回的坪數不一樣？
分配的依據是「更新前權利價值」，主要看土地持分，也會看樓層、臨路、店面等條件。一樓店面或土地持分較大的戶，通常分回較多。
1 坪換 1 坪有可能嗎？
要看房價和容積。新屋單價越高、容積越大，地主能分回的比例越高。在房價高的地區、原本樓層低（例如 4～5 樓公寓）的老屋，常有機會做到 1 坪換 1 坪以上；若原本已經蓋很高（容積用很滿），就比較難。
共同負擔比例是什麼？
就是重建成本（營造、設計、管理、利息、稅、風險等）占重建後總價值的比例。共同負擔比例越低，地主分回越多。權利變換的共同負擔要經過政府審議。
我家原本的容積就比法定容積高，怎麼辦？
危老和都更都有「原建築容積」的獎勵方式，可以用原建築容積再乘一個倍數計算（條件與時間有限制）。這種情況建議請建築師確認，本試算可直接把「容積率」改成你家的原建築容積率概算。
施工期間我要住哪裡？
通常由實施者提供租金補貼，期間約 3～4 年。補貼金額與期間要在契約寫清楚，延遲交屋時是否繼續補貼也要寫進去。
這個試算結果準嗎？
這是概算，用來判斷建商條件是否在合理範圍。實際分配要看建築設計、估價報告與審議結果，正式決定前請諮詢建築師、估價師或地政士。